Pre prenajímateľov — prenájom bytu bez realitky
Od inzerátu po odovzdanie kľúčov za 6 krokov.
Pripravte byt a inzerát
Uprataný byt, 6 – 8 fotiek pri dennom svetle (každá izba + kúpeľňa, kuchyňa), v inzeráte uveďte reálne mesačné náklady: nájom + zálohy za energie zvlášť. Inzerát u nás podáte zadarmo.
Preverte si záujemcu
Krátky telefonát ušetrí obhliadky: kto bude bývať, odkedy, na ako dlho, zamestnanie. Pri vážnom záujme si vypýtajte potvrdenie príjmu alebo aspoň kontakt na predošlého prenajímateľa. Kaucia je váš hlavný vankúš.
Podpíšte správnu zmluvu
Použite krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. — pre prenajímateľa výrazne výhodnejší než „klasický" nájom podľa Občianskeho zákonníka: kaucia až 3 nájmy, jednoduchšie výpovedné dôvody, kratšie lehoty. Podmienkou je doba určitá (max 2 roky, 2 predĺžiteľné) a vaša registrácia na daňovom úrade. Vyplniť zmluvu online
Odovzdajte byt s protokolom
Stavy elektromera, plynomera, vodomerov, počet kľúčov, stav miestností, fotky. Bez protokolu sa kaucia na konci nájmu vracia „slovo proti slovu". Stiahnuť protokol
Splňte si daňové povinnosti
Registrácia na daňovom úrade do 30 dní od začiatku prenájmu (§ 49a zákona o dani z príjmov). Príjem z prenájmu priznávate v daňovom priznaní; prvých 500 € ročne je oslobodených. Energie prefakturované nájomcovi pri zálohách vyúčtujte raz ročne.
Počas nájmu
Drobné opravy hradí nájomca, väčšie vy. Ohláste sa pred obhliadkou. Pri problémoch máte pri krátkodobom nájme výpovednú lehotu 1 mesiac (pri hrubom porušení 15 dní). Vzor ukončenia nájmu (zadarmo po prihlásení v Mojej zóne)
- fotky + inzerát s rozpisom nájom / energie
- preverený záujemca (príjem, referencia)
- zmluva o krátkodobom nájme + kaucia (2 – 3 nájmy)
- preberací protokol so stavmi meračov a fotkami
- registrácia na daňovom úrade do 30 dní
- ročné vyúčtovanie záloh nájomcovi
Pre nájomcov — na čo si dať pozor
Aby ste neprišli o kauciu ani o strechu nad hlavou.
Overte si prenajímateľa
Vypýtajte si list vlastníctva (verejne na katasterportal.sk / zbgis.skgeodesy.sk) — podpisovať zmluvu môže len vlastník alebo ním splnomocnená osoba. Meno na LV = meno v zmluve.
Čítajte zmluvu — týchto 6 vecí
1) výška nájmu a čo presne zahŕňa, 2) výška záloh a ako sa vyúčtujú, 3) kaucia a podmienky vrátenia, 4) doba nájmu a výpovedné podmienky, 5) kto hradí opravy, 6) či smiete zviera / spolubývajúceho. Ústne sľuby neplatia — všetko do zmluvy.
Preberací protokol je aj váš priateľ
Zapíšte každú škrabku, odfotografujte byt pri prevzatí. Práve protokol rozhoduje, či vám na konci vrátia kauciu celú.
Plaťte prevodom, nie v hotovosti
Výpis z účtu je dôkaz. Pri platbe v hotovosti si vždy pýtajte potvrdenie.
- list vlastníctva sedí s menom v zmluve
- zmluva: nájom, zálohy, kaucia, doba, opravy, výpoveď
- preberací protokol + vlastné fotky pri nasťahovaní
- platby prevodom s poznámkou „nájom mesiac/rok"
- kópia zmluvy a protokolu u vás
Pre predávajúcich — predaj bytu či domu bez provízie
3 – 5 % z ceny bytu je 6 000 – 15 000 €. Toto je tá práca, ktorú by za ne realitka urobila.
Nastavte cenu podľa trhu
Prejdite si porovnateľné ponuky vo vašej lokalite (výmera, stav, poschodie) a pri novostavbách ceny na urbs.sk. Reálna cena = rýchly predaj; prestrelená cena = mesiace ticha.
Pripravte podklady
List vlastníctva, pôdorys, ročné vyúčtovanie energií, pri byte potvrdenie správcu o nedoplatkoch, energetický certifikát (pri predaji povinný). Kvalitné fotky + poctivý popis.
Zablokujte vážneho záujemcu rezervačnou dohodou
Rezervačný poplatok (bežne 3 000 – 5 000 €) sa započíta do kúpnej ceny; ak záujemca odstúpi bez dôvodu, prepadá vám. Vzor rezervačnej dohody (zadarmo po prihlásení v Mojej zóne)
Kúpna zmluva a bezpečná úhrada
Použite vzor pre byt alebo dom/pozemok (oba zadarmo po prihlásení v Mojej zóne). Kúpnu cenu riešte cez bankovú vinkuláciu alebo notársku úschovu — peniaze sa uvoľnia až po zápise vkladu v katastri. Kupujúci s hypotékou: jeho banka pošle peniaze po zápise záložného práva — je to štandard, nebojte sa toho.
Kataster a odovzdanie
Podpisy predávajúceho úradne overené, návrh na vklad (poplatok 100 €, elektronicky 50 €; rozhodnutie do 30 dní). Po zápise odovzdajte s protokolom a preveďte energie na kupujúceho.
Daň z predaja
Ak nehnuteľnosť vlastníte viac ako 5 rokov, príjem z predaja je od dane oslobodený. Inak sa daní zisk (predajná cena mínus preukázateľné výdavky) a platí sa aj zdravotný odvod. Kupujúci nezabúda na daň z nehnuteľností (priznanie do 31. januára).
- cena podľa porovnateľných ponúk
- LV, pôdorys, energetický certifikát, potvrdenie správcu
- rezervačná dohoda s poplatkom
- kúpna zmluva + vinkulácia / notárska úschova
- overené podpisy + návrh na vklad do katastra
- preberací protokol + prepis energií
Pre kupujúcich — kúpa od majiteľa bezpečne
Kúpa bez realitky nie je rizikovejšia — ak si postrážite týchto 5 vecí.
List vlastníctva je základ
Skontrolujte vlastníkov (všetci musia podpísať), ťarchy (záložné práva, vecné bremená, exekúcie) a či výmery sedia s realitou. LV nájdete zadarmo na zbgis.skgeodesy.sk.
Technický stav a nedoplatky
Pri byte si vypýtajte potvrdenie správcu o nedoplatkoch a informujte sa na plánované veľké opravy domu (fond opráv). Pri dome zvážte statika/odborníka — hodina odborníka je lacnejšia než skrytá vada.
Nikdy neplaťte „na ruku" pred vkladom
Kúpna cena patrí do bankovej vinkulácie alebo notárskej úschovy s uvoľnením po zápise vkladu vo váš prospech. Toto jediné pravidlo vás ochráni pred 95 % podvodov.
Hypotéka
Banka si spraví vlastný znalecký posudok a do katastra sa zapíše záložné právo — predávajúci na to musí poskytnúť súčinnosť (podpis záložnej zmluvy). Je to bežný postup pri väčšine predajov.
Po kúpe
Preberací protokol so stavmi meračov, prepis elektriny/plynu/vody, zmena trvalého pobytu, daň z nehnuteľností do 31. januára nasledujúceho roka, pri byte nahlásenie správcovi.
- LV bez tiarch (alebo jasný plán ich výmazu z kúpnej ceny)
- potvrdenie správcu / technická obhliadka
- rezervačná dohoda so započítaním poplatku
- úhrada cez vinkuláciu / úschovu, nie v hotovosti
- návrh na vklad + preberací protokol + prepisy energií
Všetky vzory na jednom mieste
Nájomná zmluva (aj online), kúpne zmluvy, preberací protokol, rezervačná dohoda, ukončenie nájmu — zadarmo na stiahnutie.
Prejsť na vzory zmlúv